12 nov Oversluiten in trek door stabiele hypotheekrentes
De hypotheekmarkt stabiliseert en dat zet huiseigenaren aan tot actie: steeds meer klanten informeren of oversluiten van de hypotheek al gunstig is. De rust op de rentemarkt maakt de rekensom rond boete, kosten en besparing concreter. Op een groot bedrag heeft een iets lagere rente al snel een flinke impact. Maar waar moet je rekening mee houden en wat zijn de alternatieven?
De afgelopen maanden bleven hypotheekrentes opvallend rustig, met hooguit kleine dalingen. Bij een rentevaste periode van 10 jaar met NHG lagen de gangbare tarieven begin oktober rond 3,5% en ze bewegen nauwelijks. Die voorspelbaarheid helpt om het voordeel van oversluiten of renteverlenging beter te berekenen. Een analyse door Trustoo bevestigt dat: volgens hen lag het aantal adviesaanvragen voor oversluiten van januari tot en met augustus dit jaar 28% hoger dan in 2024.
Waarom nu?
Stabiliteit maakt de rekensom duidelijker: minder “rente-ruis” helpt bij de focus op kosten versus besparing. Ook nieuw beleid helpt, in sommige gevallen. Sinds 1 januari 2025 is de NHG-borgtochtprovisie verlaagd naar 0,4% en de NHG-grens verhoogd naar €450.000. Voor wie (opnieuw) binnen NHG valt, kan dit de totale kosten drukken en een betere rente opleveren.
Vragen van klanten
Oversluiten kan niet zomaar, je bent tenslotte een overeenkomst aangegaan. Bij het openbreken binnen de rentevaste periode kan de bank een vergoeding (boeterente) rekenen, afhankelijk van de resterende looptijd en het renteverschil. Veel vragen gaan dus over die boeterente, en over de totale oversluitkosten. Maar ook over alternatieven voor volledig oversluiten. En logischerwijs willen klanten ook graag weten welke kosten aftrekbaar zijn voor de belasting.
Alternatief voor volledig oversluiten
Voor een lagere rente is oversluiten naar een nieuwe geldverstrekker niet eens altijd nodig. Soms volstaat renteverlaging binnen de huidige hypotheek: door een lagere risico-opslag (LTV-stap). Het komt er kortgezegd op neer dat geldverstrekkers minder risico lopen als de woningwaarde stijgt of wanneer er (extra) is afgelost. Valt je hypotheek daarmee in een gunstigere tariefklasse dan kan de risico-opslag op de basisrente naar beneden. Soms volstaat de WOZ-bepaling om de waardestijging aan te tonen, alleen is de laatste peildatum van 1/1/2024. Nu een taxatie laten doen, zorgt voor een actueler beeld en veelal een hogere waarde.
Oversluitkosten 2025
Behalve een eventuele boete zijn de belangrijkste posten: advies en bemiddeling, de notaris, taxatie en mogelijk NHG-provisie. Een deel van de kosten is aftrekbaar, waardoor ze netto lager uitvallen. Wil of kun je de boete niet met spaargeld betalen dan kun je deze meefinancieren, mits je inkomen voldoende is. Uiteindelijk kan je adviseur je voorrekenen of en wat oversluiten je op termijn oplevert.
Rentemiddeling?
Natuurlijk kan het in jouw persoonlijke situatie anders uitpakken — zo houdt het voorbeeld geen rekening met een eventuele boeterente als je een lopende overeenkomst openbreekt. Mocht oversluiten daardoor niet lonen, dan is rentemiddeling misschien nog een optie: de boete wordt dan verrekend binnen een iets hogere rente dan de huidige (lage) marktrente gedurende een nieuwe rentevaste periode. Helaas biedt niet elke geldverstrekker deze mogelijkheid en verschillen de voorwaarden. Laat je adviseur dus vooraf bekijken wat er kán en wat het je oplevert.
Rente alleen niet zaligmakend
Of het nu gaat om een lening voor een nieuwe woning of het oversluiten van je huidige hypotheek, er zijn meer factoren om rekening mee te houden dan alleen de laagste rente: de (resterende) rentevaste periode, boeterente, voorwaarden (aflossen / extra storten / hypotheek meeverhuizen), het al dan niet automatisch verlagen van de risico-opslag door aflossen (Iooptijdrente) en de opties van NHG. Je adviseur weegt de voors en tegens ervan mee, rekening houdend met jouw situatie en wensen. “Een iets hogere rente met betere voorwaarden kan onder de streep gunstiger uitpakken”, stelt ook de voorlichting van de AFM
Wat nu?
Bij een renteverschil tot 0,5% en een rentevaste periode die binnen twee jaar afloopt, hoef je waarschijnlijk niets te doen. Wel handig: maak direct een notitie in je agenda zes maanden vóór de renteherziening. Per einde van de rentevaste periode kun je namelijk zonder boete overstappen en is het slim je adviseur op tijd een nieuwe vergelijking te laten maken.
Wel nu al even schakelen met je hypotheekadviseur is raadzaam als je hypotheek geen NHG kent en de waarde van je woning is gestegen of als je extra afloste: als je hypotheek in een lagere risicoklasse komt, profiteer je direct van een lagere rente. Neem ook even contact op als de marktrente substantieel lager ligt dan wat je nu betaalt (ca. 0,7–1,0%-punt of meer) én deze nog langere tijd vast staat. Oversluiten -of rentemiddeling- kan je dan op termijn misschien flink wat besparen.
Ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden? Neem dan contact op met Linda van Helder Hypotheekadvies. Bel naar 06-30 03 20 89 of stuur een e-mail naar info@helder-hypotheekadvies.
