Meer keuze op woningmarkt, betaalbaarheid blijft knellen

De NVM meldde op 16 april 2026 dat de woningmarkt in het eerste kwartaal meer in balans is gekomen. Er staan meer woningen te koop, kopers krijgen iets meer tijd en de druk op prijzen loopt wat terug. Dat is goed nieuws voor wie zoekt of wil doorstromen, maar de ruimte blijft beperkt. Een passende woning vinden én kunnen betalen vormt voor veel huishoudens nog steeds een uitdaging.

De woningmarkt oogt rustiger dan in de afgelopen jaren. In het eerste kwartaal zijn via NVM-makelaars circa 34.600 bestaande woningen verkocht, duidelijk minder dan eind 2025. Tegelijk steeg het aanbod naar bijna 30.000 woningen en liep de gemiddelde verkooptijd op naar 32 dagen. Dat wijst op minder hectiek, maar niet op een ruime markt. “Dat geeft kopers meer ruimte, maar betekent niet dat de woningmarkt ineens ontspannen is.”, in de woorden van voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen, bij de publicatie van het NVM kwartaalrapport.

Meer aanbod, minder haast

Voor kopers betekent het grotere aanbod vooral dat er iets meer te kiezen valt. Ook neemt de druk af om direct te beslissen. Er zijn minder bezichtigingen en minder biedingen per woning dan eerder, al wordt nog altijd een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De gekte is dus wat afgenomen, maar verdwenen was die in het afgelopen kwartaal nog niet.

Dat geeft kopers meer ruimte, maar leidt niet ineens tot een ontspannen woningmarkt

Voor wie wil doorstromen, brengt dat twee kanten met zich mee. Een volgende woning vinden kan iets overzichtelijker worden, maar een eigen woning verkoopt vaak ook minder snel dan voorheen. Vooral woningen in een hogere prijsklasse, met een minder gunstig energielabel of op een minder populaire plek trekken minder snel belangstelling.

Woningprijzen dalen, maar niet overal evenveel

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen kwam uit op € 485.000, een daling van 2,7% ten opzichte van het vorige kwartaal. De NVM maakt gebruik van een gewogen prijsdaling — de prijs­ontwikkeling wordt gecorrigeerd voor verschillen in regio en woningtype. Het cijfer zegt dus meer dan alleen dat er toevallig wat meer kleinere woningen zijn verkocht. Na dalen de prijzen in het eerste kwartaal wel vaker, alleen lag de gemiddelde daling in de afgelopen vijf jaar rond de 1,2 procent. De huidige daling is dus fors groter dan gebruikelijk.

Toch is zo’n daling niet hetzelfde als brede betaalbaarheid. Voor veel huishoudens blijven de maandlasten hoog, zeker als ook rente, energiekosten en eigen geld meetellen. Een lagere gemiddelde prijs geeft wat lucht, maar haalt de drempel nog niet weg.

Nieuwbouw verkoopt lastiger ondanks toename aanbod

Opvallend is dat ook de nieuwbouwmarkt stroever loopt. Er zijn (eindelijk) meer nieuwbouw­woningen beschikbaar, maar ze verkopen minder snel. In het eerste kwartaal zijn via NVM-makelaars 5.560 nieuwbouw­woningen verkocht, terwijl het aanbod opliep naar ongeveer 18.200 woningen, het hoogste niveau sinds 2016.

Dat lijkt vooral te maken te hebben met de aansluiting op de vraag. Grond­gebonden woningen blijven gewild, terwijl appartementen langer te koop staan. Daar spelen prijs, woonoppervlak, oplever­termijn en overbruggings­kosten een rol. Nieuwbouw blijft belangrijk voor doorstroming, maar kopers moeten er wel in kunnen én willen stappen.

Voor doorstromers, en verkopers maakt dat die tijdsfactor natuurlijk belangrijk. Waar woningen eerder vaak snel van de markt verdwenen, telt nu zwaarder of vraagprijs, woningtype en kwaliteit goed aansluiten op wat kopers zoeken. Dat vraagt om meer voorbereiding en een realistischer verwachting van de verkoop.

Ook de rentes maken de markt voorzichtig

Niet alleen het aanbod speelt mee. Ook factoren in de hypotheek­branche spelen mee. In maart 2026 liep de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast in korte tijd op. Dat lijkt op het eerste gezicht een kleine beweging, maar voor kopers maakt het direct verschil in maandlasten en maximale leencapaciteit.De verklaring ligt vooral op de kapitaalmarkt. Lange hypotheekrentes volgen niet één op één de beleidsrente van de ECB, maar reageren vooral op de rente op langlopende leningen. Dit voorjaar liepen de kapitaalmarkt­rentes op door internationale onzekerheid, hogere overheids­uitgaven en zorgen over inflatie. Zulke bewegingen kunnen snel doorwerken in de tarieven voor hypotheken met een langere rentevaste periode. Maar niet alle geldverstrekkers handelen direct. In een onrustige markt wachten aanbieders geregeld eerst af of een stijging doorzet of juist weer afzwakt. Daardoor kan de ene partij de rente al verhogen, terwijl een andere aanbieder juist pas op de plaats maakt. Voor consumenten vergroot dat de twijfel: niet alleen over de vraag wat er nu betaalbaar is, maar ook over de vraag of wachten gunstiger uitpakt. En is onafhankelijk advies over een gunstig tarief én passende voorwaarden key.

De grootste druk lijkt wat van de woningmarkt af, maar de structurele knelpunten zijn daarmee niet verdwenen. Voor veel huishoudens blijft het zoeken naar de juiste balans tussen woonwens, maandlast en timing. Een goed overzicht van mogelijkheden en risico’s helpt dan om met meer rust en zekerheid keuzes te maken.

Heb je vragen over dit onderwerp? Een vrijblijvend gesprek met Linda van Loon van Helder Hypotheekadvies uit Dongen kan veel helderheid geven. Bel 06-30 03 20 89, stuur een e-mail naar linda@helder-hypotheekadvies.nl of bezoek de website van Helder Hypotheekadvies voor meer informatie: www.helder-hypotheekadvies.nl.